Manglende fuger omkring vinduet? Det kan være en K2'er!
Manglende fuger omkring vinduet? Det kan være en K2'er! Foto: Getty Images

Forstå tilstandsrapporten når du skal købe eller sælge din bolig

Tilstandsrapporten er vigtig, når du skal sælge og købe et hus. Den har stor betydning for, om du som køber kender dit kommende hus, og om du som sælger hænger på regningen for fejl og mangler efter en underskrevet købsaftale. Læs om tilstandsrapporten her, og bliv klog på de mange K'ere. 

Af: Nanna Danborg-Aamand, 17. april 2019

En knækket klinke i køkkenet eller en stikkontakt, der ikke er heeelt lovlig, er noget de fleste boligejere lever med i hverdagen. Medmindre der er tale om et nybygget hus, er det nemlig de færreste boliger, der står fuldstændig fejlfrie.

Men når du skal sælge eller købe en bolig, er det vigtigt, at alle parter er fuldt informerede om boligens fejl og mangler, da det ellers kan blive en dyr affære! Derfor bør sælger bestille en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport og tilbyde en ejerskifteforsikring, inden købsaftalen bliver underskrevet.

Her kan du se, hvordan du læser og forstår tilstandsrapporten, og se hvorfor det som sælger er en god idé at tilbyde dine købere en ejerskifteforsikring.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport fortæller potentielle købere om fejl og mangler ved en bolig. Den bliver udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig, der laver en professionel og neutral gennemgang af boligen. Rapporten beskriver synlige skader, der er at finde i huset, hvilket betyder, at du som sælger vil undgå at skulle hæfte for skaderne, når boligen er solgt.

Hvorfor skal du have en tilstandsrapport?

Da en tilstandsrapport ikke er lovpligtig ved hussalg, er det frivilligt, om du vil få en udarbejdet, men det er en god idé at gøre det. Tilstandsrapporten kan nemlig have stor betydning for din økonomi mange år efter salget af din bolig.

Som sælger har du nemlig ansvaret for eventuelle fejl og mangler ved huset helt op til 10 år efter det er blevet solgt - medmindre du har fået lavet en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om en ejerskifteforsikring, før din køber underskriver købsaftalen.

Du kan bestille en tilstandsrapport på et hus, et sommerhus og en ejerlejlighed. Det er dog ikke så tit, man laver eftersyn på ejerlejligheder.

Hvordan bestiller du en tilstandsrapport?

Det er en beskikket bygningssagkyndig, der udarbejder boligens tilstandsrapport. Den sagkyndige skal være helt uvildig, og som sælger har du ikke mulighed for at påvirke eftersynet. Samtidig skal du sørge for, at der er adgang til alle dele af huset.

Sådan gør du

Det er let at indhente en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, og der findes flere måde at gøre det på afhængig af, hvor involveret du vil være i processen.

Du kan både lade din ejendomsmægler kontakte et forsikringsselskab, som selv finder en bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatørvirksomhed, eller du kan henvende dig direkte til et forsikringsselskab. Du kan også vælge selv at finde og kontakte en konsulent.

Du kan finde listen over alle registrerede bygningssagkyndige og autoriserede elistallatørvirksomheder på Ehvervsstyrelsens hjemmeside, Boligejer.dk, her. Her kan du indhente tilbud og aftale pris samt tidspunkt for eftersynet af din bolig. 

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

Tilstandsrapporten skal give husets kommende ejere et overblik over boligens skader. Rapporten fortæller, hvilke bygningsdele der synligt kræver vedligehold eller renovering, og den kan vise alt fra alvorlige sætningsskader i fundamentet til små irritationer som et dørhåndtag, der er er ved at falde af.

Tilstandsrapporten består af tre dele

  1. Den bygningssagkyndiges resultater af huseftersynet og karakterer til de enkelte bygningsdele

  2. Sælgeroplysningsskema: Dine egne bemærkninger og oplysninger om boligens skader

  3. Bygningskonstruktioner og oplysninger til ejerskifteforsikring.

1. Tilstandsrapportens karaktersystem

Du har sikkert hørt flere husejere tale om deres boligs K1’ere, K0’ere og K3’ere - eller måske glæde sig over manglen på samme. Men hvad betyder de berygtede tal egentlig?

Når den bygningssagkyndige udarbejder en tilstandsrapport, vurderer han hele din bolig, hvorefter han giver hver enkelt bygningsdel en karakter: K0, K1, K2, K3, UN eller IB. Karakteren viser, om der er skader, og hvor stor en betydning skaden har for boligen.

De forskellige karakterer står for: 

UN: Bør undersøges nærmere.

Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved gennemgangen. Det kan være en alvorlig skade, så art, omfang og konsekvenser bør altid afklares.

K3: Kritiske skader

Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, og som risikerer at give skader på andre bygningsdele.

K2: Alvorlige skader

Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, men ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.

K1: Mindre alvorlige skader

Beskriver skader, der ikke har indflydelse på bygningsdelen eller bygningens funktion.

K0: Kosmetiske skader

Beskriver skader eller forhold, der kan påvirke købers indtryk af boligen.

IB: Ingen bemærkninger

Beskriver, at bygningsdelen ikke giver anledning til bemærkninger.

Restlevetid og hustype

I Danmark findes der hele 34 forskellige hustyper, og i tilstandsrapporten kan du finde en generel hustypebeskrivelse. Her kan du læse om de byggetekniske forhold, der var sædvanlige for det tidspunkt, dit hus blev bygget. Uanset om der er tale om et bondehus fra 1700-tallet, 1860’ernes patriciavilla eller et typisk parcelhus fra de glade 60’ere, giver det din køber en idé om, hvad de kan forvente ved hustypen.

Rapporten indeholder også generelle oplysninger om kloaksystemer og radon i området. Samtidig sammenligner den din bolig med andre boliger af samme type, alder og stand, og giver en angivelse af den forventede restlevetid for boligen.

2. Sælgeroplysningsskema

Der er næppe nogen, der ved lige så meget om en bolig og dens installationer som sælgeren - og den viden kan være guld værd for en køber. Derfor skal du som sælger udfylde et sælgeroplysningsskema, der vil indgå i tilstandsrapporten. Her skal du svare på en række spørgsmål, der typisk omhandler bygningsdele, som den bygningssagkyndige ikke selv kan se. 

Spørgsmålene omhandler for eksempel, hvorvidt der har været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader, eller om der er revner eller fugtskader ved de gulve, som er dækket af tæpper og møbler. 

Det er dog ikke sikkert, at sælger har et dækkende kendskab til forholdene ved ejendommen, og som køber skal man derfor være opmærksom på at besvarelsen ikke har garantivirkning. 

3. Klar til ejerskifteforsikring

Når du somo sælger har fået udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, kan du henvende dig til et forsikringsselskab og indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring.

Hvad er ikke med i tilstandsrapporten?

Det er vigtigt at være opmærksom på, at det ikke er alle dele af en bolig, der er omtalt i tilstandsrapporten. Som sælger er du dog stadig ansvarlig for de resterende dele af boligen, og kender du til fejl og mangler, skal du fortælle dine potentielle købere om dem.

Disse 10 ting er ikke beskrevet i tilstandsrapporten:

  • Elinstallationernes funktion og lovlighed – de gennemgås i elinstallationsrapporten

  • Æstetiske eller arkitektoniske forhold

  • Sædvanligt slid og bygningens normale vedligeholdstilstand

  • Bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med vil påvirke boligens brug eller værdi nævneværdigt

  • Planløsningen og boligens indretning samt boligens placering på grunden

  • Boligens lovlighed, bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggelovgivningen

  • Inventar som hårde hvidevarer

  • Udendørs svømmebassiner og tilhørende pumpeanlæg

  • Markiser og baldakiner

  • Indretninger og installationer uden for selve boligen.

Hvad er en elinstallationsrapport

Elinstallationsrapporten fortæller en potentiel køber, om husets elektriske installationer er lovlige og funktionsdygtige. Den bliver udarbejdet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed, der blandt andet kontrollerer eltavler, måler fejlstrømsafbrydere, kigger på lavvoltsinstallationer og vurderer risikoen for elektriske stød.

Elisntallationsrapporten skal være under 12 måneder gammel for at kunne anvendes.

Tilstandsrapportens gyldighed

Når du får lavet en tilstandsrapport, er den klar senest 14 dage efter gennemgangen af din bolig. Herefter vil den være gyldig i seks måneder. Har du stadig brug for rapporten efter seks måneder, kan du indenperioden udløber forny den endnu seks måneder til en reduceret pris.

Hvad koster en tilstandsrapport? 

Du skal selv aftale prisen for at få udarbejdet tiltandsrapporten og elinstallationsrapporten. Læs mere om tilstandsrapportens pris her

Husk energimærket!

I modsætning til tilstandsrapporten, er et energimærke på et hus lovpligtigt. Det er dig som sælger, der skal kontakte en energikonsulent, der kan lave energimærkningen af din bolig. Hvis du ikke får udrbejdet energimærket, har køberen ret til at få et udarbejdet på din regning. Du kan læse alt, der er værd at vide, om energimærkning her.

Ejerskifteforsikring

Som sagt er tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten nødvendig for, at du som sælger kan tilbyde din køber en ejerskifteforsikring. Ejendomsforsikringen vil normalt dække skader, som den bygningssagkyndige ikke har registreret. Her kan du læse alt om ejerskifteforsikring.

Hvad skal du være opmærksom på som køber?

Du kan bruge tilstandsrapporten som hjælp til at vurdere den fysiske tilstand af den ejendom, du er interesseret i at købe. Tilstandsrapporten fortæller meget om boligens stand, men det er ikke altid, at den er fyldestgørende.

Da den kun beskriver bygningens synlige skader, er der ofte et par fejl og mangler som tilstandsrapporten ikke finder frem til. Derudover giver den ikke et indblik i, hvad de forskellige skader koster at udbedre. Hvis du som køber er forelsket i et hus med mange kritiske punkter, kan det derfor anbefales at kalde på en uvildig byggerådgiver.

Tag en byggerådgiver med på råd 

En uvildig byggerådgiver kan fortælle, hvilken stand huset faktisk er i, hvad der kan gøres ved de forskellige skader, og hvor meget det vil komme til at koste. Skal taget for eksempel skiftes indenfor de næste 5-10 år, kan det være vigtigt at vide, om man som køber har økonomisk rådeplads, eller om man bør forhandle om et nedslag i prisen. Du kan også bruge energimærkningsrapporten som pejlemærke for, hvad det vil koste at energioptimere huset. Læs mere her

17. april 2019 Nanna Danborg-Aamand
Mere om Boligsalg

Undgå ubehagelige overraskelser: Så meget koster opvarmningen af...

Det kan være ekstremt dyrt at varme sit hus op. Læs her, hvad du skal være opmærksom på, inden du underskriver købsaftalen til dit nye hus.

Overraskende ketchupeffekt: Ny salgsrekord

Boligsalget er vendt overraskende stærkt tilbage efter landet er åbnet op igen efter coronakrisen. Ejendomsmæglerne oplever et salgsboom,...

Efter corona: Boligkøbere får større nedslag i pris

Sælgerne af både huse og især lejligheder har efter den delvise nedlukning af Danmark givet større nedslag i prisen. Det samme gælder dog...

Rekordfå sommerhuse til salg

Der har de seneste ti år aldrig været så få sommerhuse til salg, som der er netop nu.

Overraskende: Boligsalget stiger igen

1. april 2020 var udbuddet af boliger i Danmark hele 13 procent lavere end 1. april 2019. Et godt stykke henne i april så det endda ud til,...

Boliger sælges hurtigere under coronakrisen

I den periode hvor Danmark har været delvist lukket ned, er der kommet færre nye boliger til salg. Men nye tal viser, at en større andel af...

Færre sætter boligen til salg

Danmark er på anden uge lukket ned, og den begrænsede aktivitet i samfundet begynder at sætte sine spor på boligmarkedet. Færre sætter sin bolig til salg - men salget af sommerhuse er i fremgang.

Coronavirus kan komme til at booste sommerhussalget

Nedlukningen på grund af Coronavirus vil påvirke boligsalget den kommende tid. Begrænsede muligheder for ferier i udlandet kan bl.a. betyde,...

Så meget er prisen på danske sommerhuse steget

Er du sommerhusejer, og har du været det i de seneste 30 år, så er værdien af dit sommerhus sandsynligvis tredoblet siden dengang. Prisen...

Så mange færre huse er der på markedet lige nu

Udbuddet af villaer og rækkehuse er faldet markant gennem de seneste år, og det går ud over boligpriserne. Se udviklingen der hvor du bor.

SÅ stor indflydelse har klimaet, når vi køber bolig

Det varme vejr og de mange skybrud har medført, at vi i stigende grad tjekker risiko for oversvømmelse før vi køber bolig, og det får betydn...

Ejendomsmægler: Bedste boligsalg i 13 år

2019 kan blive et nyt rekordår for boligsalg siden finanskrisen. Der er nemlig godt gang i boligsalget i hele Danmark, og i september landede den gennemsnitlige kvadratmeterpris på det højeste niveau i de sidste 10 år.      

Hvad koster en tilstandsrapport?

Når du skal købe eller sælge bolig, kan en tilstandsrapport i sidste ende spare dig mange penge. Men hvad er egentlig prisen for rapporten,...

Dansk Byggeri vil ændre energimærket

Når en boligejer isolerer ydervæggene, sætter nye vinduer i eller udskifter oliefyret, får huset et bedre energimærke - men energimærket...