Selvsalg har mange fordele. Dog er der stadig en vis risiko ved et privat hussalg.
Selvsalg har mange fordele. Dog er der stadig en vis risiko ved et privat hussalg. Foto: Getty Images

Sådan sælger du din bolig med et privat hussalg

Skal hussalget gøres meget billigere, kan du med privat hussalg sælge din bolig uden en ejendomsmægler. Men der er mange ting og papirer, du skal have styr på. Læs her, hvordan du får et succesfuldt selvsalg, og hvilke fordele og ulemper der følger med.

Når huset skal sælges, er der mange papirer og valg, der skal være styr på og tages stilling til. Der findes nemlig ikke kun én korrekt måde at sælge sit hus på. 

Hussalg kan være en dyr affære, og tit ender omkostningerne på mere end 100.000 kroner. Derfor vælger nogle at sælge boligen selv frem for gennem en ejendomsmægler. Man kan nemlig spare helt op til 50.000 kroner, når man vælger privat hussalg. 

Men hver ting har sin pris. Vælger du selvsalg, er det vigtigt, at du selv har styr på alle juridiske og økonomiske forhold, hvis det private hussalg skal være en succes. 

Derfor har vi lavet denne guide til, hvordan du kommer igennem et selvsalg, og hvilke fordele og ulemper der kan være ved denne salgsmetode.

Boligtypen har meget at sige ved et privat hussalg

Alt efter hvilken boligtype du ønsker at sælge, kan det have en stor betydning for, hvor let et selvsalg vil være. 

Selvsalg af parcelhus

Vil du sælge et parcelhus gennem et privat hussalg, kan det godt være, at du skal genoverveje. Parcelhuse er nemlig typisk den boligtype, der er mest tidskrævende ved selvsalg. Den lange proces skyldes, at salg af denne boligtype kræver flere dokumenter, som du selv skal udarbejde eller indhente. Ofte har de også en længere liggetid end andre boligtyper. 

Selvsalg af ejerlejligheder

Ligesom ved privat hussalg af parcelhuse, kræver selvsalg af ejerlejligheder også en lang række dokumenter, som du selv skal fremskaffe. Prisfastsættelsen ved selvsalget kan dog blive lidt nemmere, hvis du har en lejlighed i et område, hvor lejlighederne ligner hinanden, da både dig og køber derved har noget at sammenligne med.

Selvsalg af andelsbolig

I forhold til en ejerbolig er processen ved privat hussalg af en andelsbolig lettere. Foreningen eller dens administratorer er nemlig allerede i besiddelse af de nødvendige oplysninger, og der er heller ikke dokumenter, der kræver at blive tinglyst. 

Hos langt de fleste andelsboligforeninger er der ventelister til boligerne. Du kan derfor være heldig, ikke at skulle bruge tid på at markedsføre selvsalget af din bolig. 

Andelsboliger har ofte en handelspris, der fastsættes ud fra en maksimalpris. Denne pris er ofte lavere, end hvis der havde været tale om en fri handel. Du behøver derfor ikke at være den fødte sælger, da boligen nærmest vil sælge sig selv.

5 trin til et succesfuldt selvsalg

Skal du sælge din bolig privat, er det vigtigt, at alt bliver udført korrekt. Et selvsalg kan være en stor mundfuld for mange, da der er mange ting, der skal være styr på - og gøres i den rigtige rækkefølge.

  1. Indhent informationer og udarbejd dokumenter
  2. Planlæg markedsføringen
  3. Fremvis boligen
  4. Få købsaftalen i hus
  5. Overdrag boligen til den nye ejer

1. Indhent informationer og udarbejd dokumenter 

Som det første trin er det vigtigt, at forberedelsen til selvsalget er i orden. Derfor er det en god idé, at du først indhenter alle relevante dokumenter og udarbejder salgsmaterialerne. 

Eksempler på relevante dokumenter og informationer du skal indhente

  • Offentlig ejendomsvurdering
  • BBR-meddelelse
  • Tingbogsattest og servitutter
  • Ejerforeningens vedtægter og regnskab
  • Pantebrev
  • Låneoplysninger
  • Opgørelse af forbrugsudgifter
  • Dokumenter fra forbedringer, blandt andet byggetilladelser
  • Forsikringspolicer
  • Jordforureningsattest
  • Isoleringsattester

Vigtige dokumenter du skal udarbejde

  • Salgsopstilling
  • Tilstandsrapport
  • Elinstallationsrapport
  • Energimærkning

2. Planlæg markedsføringen og fremvis huset

Når du skal foretage et privat hussalg, er det vigtigt, at køberne får øjnene op for dit hjem. Derfor er det en god idé at udarbejde en markedsføringsplan. Tag nogle gode og lokkende billeder af boligen. Brug billederne i salgsopstilling, og annoncer eventuelt med dem på de sociale medier. Det er vigtigt, at du altid er ærlig omkring din boligs forhold, der kan være af relevans for køberne, da du er pålagt sælgers loyale oplysningspligt.

3. Fremvis huset

Er der en køber, der synes din bolig er interessant, er det dit ansvar at fremvise huset. Ligesom med et hussalg gennem en ejendomsmægler, er det en god idé lige at rydde op og ud i dit hjem, samt forberede dig på svar til spørgsmål, som køberen måtte have. 

4. Få købsaftalen i hus

Når huset er fremvist fører det forhåbentlig til, at en eller flere er interesseret i at købe dit hjem. Er der flere, der gerne vil have fat i dit hjem, kan du overveje, om du burde lave en budrunde og sælge boligen til den højeste byder.

Når du og køber er kommet til enighed, skal købsaftalen udarbejdes. Dog er det her, at dem der vælger selvsalg ofte kommer i klemme, da der er rigtig mange forhold og krav, der skal tages hensyn til. Derfor er det en god idé at søge rådgivning hos en ejendomsmægler eller boligadvokat til udarbejdelsen af denne, så du ikke får ubehagelige overraskelser senere. 

Når både du og sælger har underskrevet, er du som sælger bundet, mens køber har seks hverdage til at fortryde købet. Sker dette, skal de betale dig 1 procent af købesummen. 

5. Overdrag boligen til den nye ejer

Når handlen er gået igennem, skal skødet laves og tinglyses, så de nye ejere får den officielle ret over boligen. Skødet skal blandt andet indeholde køber og sælgers personlige oplysninger, adressen, købesum og overdragelsesdato.

Det er vigtigt, at du også får lavet en refusionsopgørelse, der viser boligens løbende udgifter fordelt mellem sælger og køber. Har du som sælger forudbetalt en ejendomsskat, der også er gældende efter overdragelsesdatoen, skal køber betale dig prisen, der svarer til købers andel af regningen. 

Derefter er selvsalget gennemført, og du har nu selv solgt din bolig.

Overvej en ejerskifteforsikring 

Uanset om du vælger at sælge din bolig gennem en ejendomsmægler eller et privat hussalg, er det en god idé at overveje en ejerskifteforsikring. Finder du en ejerskifteforsikring til køber og tilbyder du at betale halvdelen af forsikringspræmien, undgår du det 10-årige ansvar, du har for grunden, hvis der skulle være nogle skjulte skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. 

Fordele ved selvsalg

Går du og overvejer, om du skal sælge huset gennem et privat hussalg, er der flere fordele du burde kende til. 

Privat hussalg er billigere

Vil du gerne spare penge i forbindelse med dit hussalg, er selvsalg en oplagt mulighed. En stor omkostning ved en bolighandel er nemlig ejendomsmæglerens salær, der typisk ligger mellem 50.000 og 80.000 kr, som du derved kan spare, hvis din bolig skal sælges gennem et privat hussalg. 

Mere attraktiv kontantpris ved selvsalg

Fordi et privat hussalg er billigere, er det også mere attraktivt for dig som sælger at sætte kontantprisen lidt lavere end ejendomsmæglerne ville have gjort. På den måde bliver dit hus også mere attraktivt for de potentielle købere. 

Mulighed for hjælp til selvsalg

Privat hussalg kan være en kæmpe pille at sluge, da du har mange ting, du skal sætte dig ind i. Heldigvis er der hjælp at hente. Hos nogle ejendomsmæglere kan de hjælpe dig med de juriske forhold, fotograferingen, support, plantegningen og mere.

Sociale medier har gjort det private hussalg nemmere

Scroller du ned på dit Facebook feed, kan det ofte være svært at undgå venner og bekendtes opslag om huse, de enten selv har til salg eller gerne vil give venner og familie en hjælpende hånd med. Facebook har nemlig gjort det meget nemmere for dig, der vælger selvsalg at markedsføre din egen bolig, så du når ud til flere potentielle købere. 

Større kendskab til boligen og nabolaget

Noget som mange potentielle købere lægger stor vægt på, er husets tilstand samt i hvilket nabolag, det er placeret. Vælger du selvsalg, har du dermed også en større indsigt i disse, og dermed en større troværdighed. Derfor har du også større mulighed for at bruge disse, som gode salgsargumenter til de potentielle købere. 

Ulemper ved selvsalg

Selvom om der er mange fordele ved selvsalg, er det vigtigt at opveje disse overfor ulemperne der er ved det - der er nemlig et par stykker.

Kæmpe ansvar ved selvsalg

Vælger du privat hussalg, følger der et kæmpe ansvar med. Her er det nemlig helt og alene dit eget ansvar, at hele bolighandlens forløb og udarbejdelsen af alle dokumenterne udføres rigtigt og overholder lovene.

Privat hussalg er meget tidskrævende

Tid er noget mange af os godt kunne bruge mere af - og det er i hvert fald ikke noget et privat hussalg hjælper på. Fordi du ved et selvsalg står med ansvaret for hele bolighandlens forløb, kan du godt regne med at skulle lægge mange timer i det. 

Stor risiko ved selvsalg

Med det store ansvar ved et privat hussalg, følger der også en stor risiko. I forbindelse med bolighandlen er der mange vigtige ting og dokumenter, du skal have styr på, hvilket gør, at et selvsalg hurtigt kan gå grueligt galt. Hvis du for eksempel glemmer at oplyse vigtige informationer om for eksempel BBR, kan det koste dig dyrt, da det er dig, der bærer ansvaret for bolighandlen. 

Mulige købere er sværere at finde

Ved selvsalg har du selv ansvaret for blandt andet markedsføringen. Hver køber har sin egen smag, og det kan derfor være sværere selv at finde den rigtige køber, der kunne have en interesse i din bolig. Hos en ejendomsmægler har de ofte et stort køberkartotek med potentielle kunder, som ejendomsmægleren kunne have fremvist din bolig til. 

Hårde kommentarer fra potentielle købere

Vælger du at sælge dit hus gennem et selvsalg, er det dig, der står for fremvisningen af din bolig. Når købere tager til fremvisning, kan de komme med ærlige meninger omkring din bolig, som måske ikke altid er så rare at høre. 

Risiko for tabte venskaber og tætte familiebånd

Overvejer du et privat hussalg, fordi du allerede har en ven eller et familiemedlem, der gerne vil købe huset, skal du måske lige genoverveje om et selvsalg er den rette vej at gå. Opstår der fejl og mangler ved et privat hussalg, kan det ende ud i en dyr retssag, som kan skabe gnidninger i dit forhold til køberen, som du har kær. 

Privat hussalg kræver tit et sælgergen

Fordi det er dig, der selv skal fremvise din bolig, kan det også være vigtigt, at du er god til at sælge. Ejendomsmæglerne er vant til at snakke med potentielle købere. De er rutinerede i at komme med salgsargumenter, der i sidste ende kan ende i et salg, og er du ikke god til at se mulighederne i huset, kan det i nogle tilfælde blive svært at få køberne til at bide på.

29. maj 2019
Mere om Boligsalg

Hvad koster en tilstandsrapport?

Når du skal købe eller sælge bolig, kan en tilstandsrapport i sidste ende spare dig mange penge. Men hvad er egentlig prisen for rapporten, og er det køber eller sælger, der har ansvaret for at bestille og betale? Se med her.. 

Dansk Byggeri vil ændre energimærket

Når en boligejer isolerer ydervæggene, sætter nye vinduer i eller udskifter oliefyret, får huset et bedre energimærke - men energimærket...

Forstå tilstandsrapporten når du skal købe eller sælge din bolig

Tilstandsrapporten er vigtig, når du skal sælge og købe et hus. Den har stor betydning for, om du som køber kender dit kommende hus, og om...

Nu bliver tilstandsrapporten suppleret med billeder

K1´ere, K2´ere og K3´ere kan give de fleste boligkøbere grå hår på hovedet, men nu kan du med ganske få klik få et overblik over en boligs fejl og mangler med ny, visuel tilstandsrapport. Her kan du se skaderne på billeder - også på telefonen.

Derfor er det vigtigt at tegne en ejerskifteforsikring

Konsekvenserne ved ikke at tegne en ejerskifteforsikring ved et hussalg kan være uhyrligt store - både for køber og sælger. Læs hvorfor...

Sådan får du styr på din ejerudgift

Har du købt fast ejendom, kender du helt sikkert begrebet ejerudgift. Men ved du, hvad det dækker over - og ikke mindst, hvordan det regnes...

Kæmpe prishop: Så stort et hus kan du købe i nabokommunen

Der er stor forskel på, hvor meget du skal tjene for at få råd til en villa på 110 kvadratmeter i de danske kommuner. Det viser en ny undersøgelse, der fastslår, hvor stor en indkomst du skal have for at købe hus fra Frederiksberg til Lemvig Kommune. Se mere her.

Det skal du vide, når du indretter dit typehus

Når du skal bygge et typehus, er der mange beslutninger, der skal træffes. Men når du først har styr på formen, stilen og arkitekturen, er...

Så mange steder er huspriserne stadig lavere end før finanskrisen

Selvom det går godt på boligmarkedet, er huspriserne i en stor del af Danmarks kommuner stadig meget lavere, end de var før finanskrisen -...

Det skal du vide, når du vil bygge et typehus

Når du skal bygge dit eget hus, kan det klassiske typehus være et godt valg. Det er både lettere og billigere end at bygge et specialtegnet hus fra bunden, og selvom typehuset er kendetegnet ved at være masseopført, kan du faktisk få helt unikke løsninger i dag. Se mere om typehuse her. 

Sådan får du styr på dit byggeprojekt

En god og detaljeret tidsplan er et vigtigt redskab til at styre et byggeprojekt, så det bliver færdigt til tiden. Se her, hvordan du gør.

Det skal du tænke over inden du køber et håndværkertilbud

Mange går med drømmen om at omdanne gammelt skrot til et smukt slot. Håndværkertilbud hitter, men er du selv på jagt efter en sådan bolig,...

Nu er historisk mange boliger til salg

På blot et år er udbuddet af huse og ejerlejligheder steget. Årsagen til stigningen skal blandt andet findes i et rekordstort antal boliger, der er sat til salg i årets første fire måneder.

Derfor skal du bestille et eleftersyn, når du sælger din bolig

Når en bolig skal sættes til salg, er det en god idé først at få udarbejdet en elinstallationsrapport. Der kan nemlig gemme sig farlige...