Ejerskifteforsikringen dækker boligens skjulte fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
Ejerskifteforsikringen dækker boligens skjulte fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Foto: Getty Images

Derfor er det vigtigt at tegne en ejerskifteforsikring

Konsekvenserne ved ikke at tegne en ejerskifteforsikring ved et hussalg kan være uhyrligt store - både for køber og sælger. Læs hvorfor her, og find ud af, hvad du bør vide, inden du vælger forsikringen fra.

Jagten på den perfekte bolig kan for mange være en lang og dyr proces. For de fleste af os er huskøb den største investering, vi laver. Derfor er det vigtigt, at vi gør os nogle overvejelser, inden vi skriver under på købsaftalen.

Tilstandsrapporten fortæller kun om husets synlige skader. Finder du drømmeboligen, vil der derfor altid være risiko for, at huset har skjulte skader - og det kan hurtigt rende op i mange penge, hvis du skal reparere dem. 

Vil du slippe for store omkostninger, er det derfor vigtigt, at du tegner en ejerskifteforsikring. Men hvad dækker en ejerskifteforsikring egentlig, hvor meget koster den, og hvilken ejerskifteforsikring er bedst?

En ejerskifteforsikring dækker husets skjulte skader

Som udgangspunkt dækker en ejerskifteforsikring skjulte fejl og mangler, der er opstået i boligen inden overtagelsen af huset. Det er som oftest skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten ved et huseftersyn. Med en ejerskifteforsikring får du derfor som køber en økonomisk tryghed, hvis du finder ud af, at der er skjulte skader i dit nye hus. Ejerskifteforsikringen skal ifølge loven have en dækningsperiode på minimum fem år. 

Forsikringen er, sammen med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, en del af huseftersynsordningen, og er ikke lovpligtig.

Eksempler på skader en ejerskifteforsikring dækker:

  • Brud
  • Svækkelse
  • Revnedannelse
  • Utæt tag
  • Ulovlige elinstallationer
  • Ulovlige vvs-installationer
  • El- og vvs-installationer med manglende eller nedsat funktion
  • Skader der nedsætter bygningens værdi væsentligt
  • Udgifter til genbygning eller renovering der kræves, for at huset lever op til nutidens byggelovgivning
  • Rimelige udgifter til teknisk bistand og genhusning
  • Forhold i tilstandsrapport der klart er beskrevet forkert

Ejerskifteforsikringen dækker ikke alle skjulte fejl og mangler

Har du overtaget et hus med skjulte skader, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, er det ikke altid, at en ejerskifteforsikring vil dække dem. Er dit kommende hus i ældre stand, udarbejdes tilstandsrapporten nemlig på baggrund af huse i tilsvarende alder og stand. 

Fugt i kælderen er normalt for ældre huse, og det vil derfor ikke blive nævnt i tilstandsrapporten, og samtidig ikke blive dækket af en ejerskifteforsikring. Derudover dækker forsikringen ikke fejl og mangler, der skyldes forhold på grunden. Mangler din plæne eksempelvis et dræn, kan det forårsage vandskader, som denne forsikring ikke vil gå ind og dække.

Andre eksempler på skader en ejerskifteforsikring ikke dækker:

  • Alt der befinder sig uden for husets mure
  • Fejl og mangler beskrevet i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten
  • Fejl og mangler der er opstået inden overtagelsen af huset
  • Konstruktionsfejl i en bygningsdel, hvis den ikke har medført skader eller der er risiko for det
  • Skimmelafrensning
  • Ulovligt indretning i boligen – eksempelvis manglende vådrumssikring

Tilstandsrapport og elinstallationsrapport er et krav

For at kunne indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring hos forsikringsselskaberne, kræver det en tilstandsrapport og elinstallationsrapport, der stadig er gældende. Uden den, kender forsikringsselskabet ikke husets tilstand, og kan derfor ikke give dig et tilbud.

Sælger skal indhente et tilbud og betale halvdelen

Hvis du som husejer skal sælge dit hus, er det en god idé at indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring samt tilbyde at betale halvdelen af forsikringspræmien. Ved at fremlægge dette tilbud for køber, inden der skrives under på købsaftalen, slipper du for det 10-årige ansvar, du har over for de fejl og mangler, der måtte være på boligen - uanset om køber vælger at tegne forsikringen eller ej. 

Køber kan også vælge at indhente et andet tilbud. Uanset hvad, skal sælger betale, hvad der svarer til halvdelen af prisen på den forsikring, som sælger selv har fundet. Vælger køber eksempelvis en dyrere forsikring, hvor køber måske er bedre dækket, skal denne selv betale differencen. 

Ejerskifteforsikringer er blevet billigere

Prisen på en ejerskifteforsikring ligger typisk mellem 10.000-30.000 kr. Dog kan du også finde dem til en pris på helt op til 60.000 kr., alt efter hvor god en dækning du ønsker. Forsikringspræmien er dog en engangsbetaling, og skal derfor først betales igen, når dækningsperioden er ovre. Det kan oftest betale sig at kontakte flere forsikringsselskaber for at få et godt tilbud til en god pris. 

Dækningsperioden ligger oftest på fem eller 10 år. Tegner du en forsikring som gælder i fem år, er det muligt at udvide den. Det er dog noget, du selv skal gøre, og der er derfor mange som glemmer det. Ved du allerede på forhånd, at du ønsker en dækningsperiode på 10 år, kan det typisk betale sig at vælge denne, da forskellen i prisen på de to dækningsperioder ikke er særlig stor. 

Ender du med at skulle have en erstatning, skal du, ligesom med andre forsikringer, betale en selvrisiko. Selvrisikoen har siden 1. maj 2012 måtte udgøre maksimalt 5.000 kr. pr. skade og 50.000 kr. i alt. Tidligere lå selvrisikoen pr. skade typisk mellem 10.000-20.000 kr. 

Forsikringen skal tegnes inden for en bestemt tid

Vælger du at tegne en ejerskifteforsikring på dit nyt hus, er det vigtigt, at du når at gøre det inden overtagelsesdagen. Er du flyttet ind i huset, er det nemlig ikke længere muligt.

Find den bedste ejerskifteforsikring

Når du skal ud og finde den bedste ejerskifteforsikring, er det ikke altid prisen, du skal gå efter. Loven har nogle krav til, hvad ejerskifteforsikringen skal dække, som alle skal følge. Derfor er forsikringens dækning hos de forskellige forsikringsselskaber ofte den samme. Den dyreste er derfor ikke nødvendigvis den bedste, og der er ingen nem sammenligningsoversigt. 

Det er vigtigt, at du som køber sætter dig ind i det tilbud, som sælger har givet dig. Ofte er sælger kun interesseret i prisen, og du kan derfor være uheldig at få tilbudt en ejerskifteforsikring, du ikke føler dig tilstrækkeligt dækket af. 

Flere af forsikringsselskaberne har detaljerede beskrivelser af deres forsikringer, som du kan finde på deres hjemmeside. For at finde den bedste ejerskifteforsikring er du nødt til at læse betingelserne for det enkelte selskab grundigt igennem.

Hus- og ejerskifteforsikring behøver ikke at være i samme forsikringsselskab

Forsikringsselskaber er der mange af i Danmark. Har du tegnet en husforsikring, og ønsker du også en ejerskifteforsikring, er det ikke nødvendigt at tegne dem det samme sted. Tit kan det faktisk bedre betale sig, at tegne de to forsikringer hos to forskellige forsikringsselskaber. 

Det er nemlig dig, der har bevisbyrden for, at der er en skade på dit hus. Har du eksempelvis en skade, der skal dækkes af ejerskifteforsikringen, kan forsikringsselskabet, som du har tegnet husforsikringen hos, nogle gange hjælpe med at få skaden dækket af ejerskifteforsikringen. Husforsikringen bliver nemlig prioriteret højere.

Ejerskifteforsikringen kan udvides

Føler du dig ikke tilpas dækket af ejerskifteforsikringen tilbyder mange forsikringsselskaber også at udvide den med tilvalgsdækninger.

Eksempler på tilvalgsdækninger til ejerskifteforsikring:

  • 10 års dækningsperiode
  • Dækning af kloak- og stikledning på grunden
  • Forurening på grunden
  • Ulovlige bygningsindretninger
  • Kosmetisk dækning af skade i badeværelser og toiletter 
7. maj 2019
Mere om Boligsalg

Hvad koster en tilstandsrapport?

Når du skal købe eller sælge bolig, kan en tilstandsrapport i sidste ende spare dig mange penge. Men hvad er egentlig prisen for rapporten, og er det køber eller sælger, der har ansvaret for at bestille og betale? Se med her.. 

Dansk Byggeri vil ændre energimærket

Når en boligejer isolerer ydervæggene, sætter nye vinduer i eller udskifter oliefyret, får huset et bedre energimærke - men energimærket...

Forstå tilstandsrapporten når du skal købe eller sælge din bolig

Tilstandsrapporten er vigtig, når du skal sælge og købe et hus. Den har stor betydning for, om du som køber kender dit kommende hus, og om...

Nu bliver tilstandsrapporten suppleret med billeder

K1´ere, K2´ere og K3´ere kan give de fleste boligkøbere grå hår på hovedet, men nu kan du med ganske få klik få et overblik over en boligs fejl og mangler med ny, visuel tilstandsrapport. Her kan du se skaderne på billeder - også på telefonen.

Sådan sælger du din bolig med et privat hussalg

Skal hussalget gøres meget billigere, kan du med privat hussalg sælge din bolig uden en ejendomsmægler. Men der er mange ting og papirer,...

Sådan får du styr på din ejerudgift

Har du købt fast ejendom, kender du helt sikkert begrebet ejerudgift. Men ved du, hvad det dækker over - og ikke mindst, hvordan det regnes...

Kæmpe prishop: Så stort et hus kan du købe i nabokommunen

Der er stor forskel på, hvor meget du skal tjene for at få råd til en villa på 110 kvadratmeter i de danske kommuner. Det viser en ny undersøgelse, der fastslår, hvor stor en indkomst du skal have for at købe hus fra Frederiksberg til Lemvig Kommune. Se mere her.

Det skal du vide, når du indretter dit typehus

Når du skal bygge et typehus, er der mange beslutninger, der skal træffes. Men når du først har styr på formen, stilen og arkitekturen, er...

Så mange steder er huspriserne stadig lavere end før finanskrisen

Selvom det går godt på boligmarkedet, er huspriserne i en stor del af Danmarks kommuner stadig meget lavere, end de var før finanskrisen -...

Det skal du vide, når du vil bygge et typehus

Når du skal bygge dit eget hus, kan det klassiske typehus være et godt valg. Det er både lettere og billigere end at bygge et specialtegnet hus fra bunden, og selvom typehuset er kendetegnet ved at være masseopført, kan du faktisk få helt unikke løsninger i dag. Se mere om typehuse her. 

Sådan får du styr på dit byggeprojekt

En god og detaljeret tidsplan er et vigtigt redskab til at styre et byggeprojekt, så det bliver færdigt til tiden. Se her, hvordan du gør.

Det skal du tænke over inden du køber et håndværkertilbud

Mange går med drømmen om at omdanne gammelt skrot til et smukt slot. Håndværkertilbud hitter, men er du selv på jagt efter en sådan bolig,...

Nu er historisk mange boliger til salg

På blot et år er udbuddet af huse og ejerlejligheder steget. Årsagen til stigningen skal blandt andet findes i et rekordstort antal boliger, der er sat til salg i årets første fire måneder.

Derfor skal du bestille et eleftersyn, når du sælger din bolig

Når en bolig skal sættes til salg, er det en god idé først at få udarbejdet en elinstallationsrapport. Der kan nemlig gemme sig farlige...