Tvangsauktion
Tvangsauktion Foto: iStock

Tvangsauktioner - sådan er forløbet, og sådan undgår du selv at havne der

Hvad er en tvangsauktion? Se de 8 trin i forløbet. Læs mere om fogedret, tingbog og restgæld og se 6 tips til, hvordan du med rettidig omhu selv undgår at havne på tvangsauktion med din bolig.

Vejen mod tvangsauktionen

En tvangsauktion er noget af det værste, der kan ske for boligejere.

Du bestemmer selv over din bolig - hvilke møbler der skal være i den, hvilke farver væggene skal males i. Men når det kommer til økonomi, gælder kun én regel: ejer du reelt set ikke det hus, du bor i, og er det købt for “lånte penge”, så har dine kreditorer kun en ting i hovedet: hvornår og hvordan kan de få deres penge tilbage. 

Kreditorer er i de flete tilfælde en kreditforening, som du har lånt penge hos til køb af nyt ud eller til udbygning af det gamle. Det vil sige, at du typisk låner pengene hos nogen, der tager pant i dit hus.

De penge skal betales tilbage over tid, og det er her, at komplikationerne begynder at opstå.

Hvad er en tvangsauktion?

Betaler du ikke renter og afdrag til tiden, begynder det at se mistænksomt ud for den kreditor, der i sin tid lånte dig penge. Hvis det viser sig, at, at du ikke kan tilbagebetale dét du skylder i form af renter og afdrag, og at kreditorerne ikke får deres penge til tiden, så kan de tvinge dig til at sælge din bolig på tvangsauktion, og den slags hører ind under fogedretten.

Hvad er fogedretten?

Fogedretten er den afdeling af byretten, der tvangsfuldbyrder civile sager, når der er afsagt kendelse i dem. Det kan handle om sager om alt fra folk, der skal sættes på gaden (udsættelse af lejemål) til udlevering af effekter i sager, der omhandler børn. Fogedretten kan også nedlægge et såkaldt fogedforbud, hvor en person kan kræve et forbud mod en handling fra en anden person. Sidst, men ikke mindst, er det også fogedretten, der afholder tvangsauktioner.

SKAT som kreditor

SKAT kan også kræve dit hus på tvangsauktion, hvis du ikke betaler dine ejendomsskatter. I Danmark er det nemlig sådan, at en ejerbolig ikke anses som en nødvendighed men som en juridisk værdi. Det betyder derfor også, at boligen kan blive taget fra dig, hvis du ikke overholder tidsfristerne for dine betalingsaftaler.

Hvilken kreditor skal først have penge?

Formålet ved en tvangsauktion er, at kreditorerne skal have så mange penge tilbage som muligt af det resterende beløb, du skylder dem. Hvis du har optaget flere forskellige lån med sikkerhed i din bolig, vil det altid være den første panthaver i tingbogen, der får det beløb, der skyldes væk til den pågældende først. Derefter fordeles restsummen ud på de yderligere rettighedshavere.

Tinglysningen fungerer som en sikkerhed for rettighedshaveren, som i dette tilfælde er den kreditor, der først har lånt dig penge til dit hus, mod andre rettighedshavere. Tinglyste rettigheder bliver nemlig opstillet i rangorden.

Hvordan forløber en tvangsauktion?

En tvangsauktion er et længere forløb, men der er ofte ret faste rammer for, hvordan en tvangsauktion. En tvangsauktion tager typisk omkring 20-30 uger eller 5-9 måneder.

Proceduren vil se omtrent således ud:

  1. Kreditorer begærer tvangsauktion 

    Først vil kreditorens advokat sende en anmodning om udlæg i boligen til fogedretten. Herefter vil du blive informeret og blive kaldt til et opklarende møde.
  2. Fogedretten foretager udlæg

    Hvis du herefter stadig ikke overholder dine eksisterende betalingsaftaler eller får oprettet en ny betalingsaftale med eksempelvis kreditforeningen, kan fogedretten foretage udlæg, som på sigt giver kreditoren rettighed til, at tvangsauktionere dit hus. Det er vigtigt at huske på, at de fleste kreditorer i allerhøjeste grad er interesserede i, at undgå en tvangsauktion. Den vil nemlig i størstedelen af tilfældene opleve et tab i form af udeståender, som ikke bliver betalt.
  3. Vejledende møde i fogedretten

    Ca. 7 dage efter modtagelse af anmodning om tvangsauktion indkalder fogedretten dig til et vejledende møde, hvor du vil modtage rådgivning i, hvordan du kan undgå, at dit hus kommer på tvangsauktion. Du kan få tildelt en advokat af fogedretten, som skal hjælpe dig med at undersøge dine muligheder for at undgå en tvangsauktion. Dette forsøg på afværgelse af tvangsauktion sker gennem forhandlinger mellem kreditorens advokat og din egen.
  4. Afværgefristen

    Du kan ofte få en aftale i stand med dine kreditorer, der for det meste er villige til at give dig tid til at forsøge at skrabe gældsbeløbet sammen ved f.eks. selv at sælge dit hus på det frie marked. Du får normalt en frist på 4 uger til at betale hele det beløb, du skylder. Hvis du kan betale hele beløbet, kan kreditoren aflyse tvangsauktionen. Dette giver dig mulighed for at gå gældsfri ud af forløbet, så det vil til enhver tid være at foretrække.
  5. Ejendomsmægler skal sælge ejendommen 

    Når afværgefristen er udløbet, kan fogedretten hyre en ejendomsmægler på din regning til at forsøge at sælge din bolig inden for en frist på 4 uger på det frie marked.
  6. Tvangsauktionen påbegyndes

    Hvis ikke den hyrede ejendomsmægler lykkedes med salget, skrives der en salgsopstilling til tvangsauktion. I perioden op til og under tvangsauktionen har du pligt til at give adgang til din bolig i forbindelse med en fremvisning. Hvis du ikke er samarbejdsvillig i forbindelse med denne fremvisning, har fogedretten ret til at tilkalde en låsesmed. I denne fase er det en meget god idé at samarbejde og fremvise din bolig fra sin bedste side, da det er afgørende, at potentielle købere giver det højest mulige bud på din bolig. Jo højere pris din bolig bliver solgt til, des mindre vil den restgæld, du skal betale, være, når auktionen er gennemført.
  7. Ret til en ekstra auktionsrunde 

    Hvis du ikke er tilfreds med det beløb, der bliver opnået på første auktion, har du ret til at anmode om en auktion mere. Denne auktion skal afholdes inden for 4 uger. Det er faktisk meget almindeligt, at gældshaveren benytter sig af denne regel. Det vil altid være budgiveren fra den auktion, der opnåede den højeste pris, der vinder og får ret til at få overtage boligen og kræve, at du fraflytter ejendommen. Hvis du nægter dette, kan du blive fjernet med hjælp fra politi og med assistance fra fogedretten.
  8. Afregning med kreditorerne

    Når tvangsauktionen er afsluttet, afregner fogedretten med kreditorerne og alle de resterende panter, der ellers er i ejendommen, slettes af tingbogen. Den udestående gæld, der herefter måtte være, hæfter du personligt for.

5 konsekvenser af en tvangsauktion

  • Boliger på tvangsaukton bliver typisk solgt til 10 eller 20 procent under markedsprisen.
  • Restgæld til yderligere kreditorerer bliver typisk fordelt ud over en periode på 10 år. Først efter 10 år er gælden forældet.
  • De tvangsudsatte skal søge efter nyt hjem.
  • Usikker økonomi og stress i familien. 
  • Tvangsudsatte havner i registre over dårlige betalere.

Restgæld efter tvangsauktionen

Hvis du ender med at få din bolig på tvangsauktion, kan du ikke være sikker på, at du er gældsfri når boligen er solgt. Det sker nemlig ofte, at boliger på tvangsauktion sælges for 10-20% mindre, end markedsprisen.

Dette er årsagen i, at en eller flere panthavere måske kun får en lille del af deres udestående, og at nogle af panthaverne måske slet intet får. De resterende kreditorer bliver godt nok slettet fra tingbogen, så deres pant i det, der før var din ejendom, ikke længere eksisterer. Dog skylder du stadig pengene væk, og denne type restgæld tager 10 år om at forældes.

Register for dårlige betalere

Efter tvangsauktion vil du havne i et eller flere registre for dårlige betalere. Dette kan gøre det vanskeligt at komme økonomisk oven på igen. Det kan for eksempel medføre, at det kan være vanskeligt at opnå et nyt lån til boligkøb flere år efter tvangsauktionen. Det er en langsigtet konsekvens, der kan forhindre flere i at komme videre med deres liv.   

Hvad kan du gøre for at undgå en tvangsauktion?

Først og fremmest er det altid rigtig klogt at have et godt økonomisk overblik. Budgetter og skemaer kan rede rigtig meget, og det kræver ikke meget at få stillet det op. Første skridt er at vide, hvor mange penge du har til rådighed, og hvor mange penge du bruger. De to tal skulle helst passe sammen.

Få overblik over løse og faste udgifter

Til at starte med skal du stille dine indtægter op overfor dine udgifter. Når du modregner de to beløb, får du dit rådighedsbeløb og et overblik over dit månedlige over- eller underskud. Her er det vigtigt at medregne både faste og løse udgifter. Faste udgifter er f.eks. husleje og mad. De løse udgifter kan være sæsonbetonet. F.eks. er december altid en måned med flere udgifter. Ligeledes er sommerferien også udgiftskrævende for de fleste.

Få overblik over gæld

Når du har dannet dig et overblik over dine faste og løse udgifter, er det tid til at få et overblik over din gæld, og gæld har de fleste af den eller den anden art. Notér dine forskellige gældsposter og deres rentesatser, så du kan regne dig frem til, hvilket lån der er det dyreste for dig. Når du har fået et overblik over dine lån, vil du også bedre kunne vurdere, hvilke lån det er bedst af få betalt af på først.

Betal gæld af, når det er muligt

Nu hvor du har fået et overblik over dit månedlige over- eller underskud samt et overblik over din samlede gæld, er det tid til at gribe ind. Hvis du har et overskud hver måned, skal du begynde at betale din gæld af. Hvis du har et månedligt underskud vokser din gæld sig større og større hver måned, og så skal du gribe ind med det samme. 

Bedre abonnementer og billigere indkøb

For at rette op på et månedligt underskud, kan det være en fordel at tjekke, om du f.eks. har de rigtige abonnementer. Undersøg om der findes et billigere mobilabonnement, der passer bedre til dine forbrugsvaner. Går du i fitness? Måske skulle du overveje at løbe i naturen i stedet for. Handler du ind i de rigtige supermarkeder? Der er ofte mange penge at spare i forbindelse med indkøb af dagligvarer. Netto er f.eks. oftere et billigere alternativ end Super-Brugsen.

Det kan godt virke som en stor og uoverskuelig opgave, når man skal til at i gang - specielt hvis du ikke før har stiftet bekendtskab med regneark og budgetskemaer. Der findes dog mange guider til, hvordan du får styr på din økonomi. Der findes ligeledes mange økonomiske rådgivere, der kan hjælpe dig godt på vej. Det er en meget klog investering i det lange løb.

6 tips til bedre økonomi

Hvis du gerne vil undgå tvangsauktion og have nogle gode tips til en sundere økonomi, så læs her:

  1. Køb ikke en bolig, medmindre du har sparet op til udbetalingen samt 20% af husets værdi.
  2. Lær at lave budgetter. Sæt dig ind i, hvordan man bruger regneark. Væn dig til at holde et vågent øje med din økonomi.
  3. Betal kontakt, i stedet for at betale af. I langt de fleste tilfælde vil det give en sundere økonomi.
  4. Vær ikke bange for banken og rudekuverterne. Jo før du tager kontakten, jo hurtigere kan du afværge en katastrofe.
  5. Spørg om hjælp, hvis du har brug for det. Der er mange andre end dig, der har problemer med økonomien.
  6. Tag affære og undgå en tvangsauktion. Det er kun dig, der kan kontrollere dit forbrug og dine dårlige vaner.   

Kilder: Bolius.dk, Budgethuset.dk, lfgr.dk. 

14. november 2016
Mere om Boligøkonomi og forsikring

Sådan får du den største gevinst på Black Friday

På årets største tilbudsdag, Black Friday, kan du spare mange penge på alt fra fjernsyn og smartphones til hårde hvidevarer og møbler - men du kan også falde i flere tilbudsfælder. Se, hvordan du får fat i de bedste deals her, og få ekspertens bedste råd til, hvordan du undgår at blive snydt. 

Spar på varmeregningen med dette lette trick

Med én lille ændring kan du spare mange penge på varmeregningen, når vinterkulden sætter ind. Det viser ny undersøgelse, der samtidig afslør...

SÅ meget kan du spare med en energioptimeret bolig

Om du bor i en ældre eller nybygget bolig har stor betydning for dit daglige energiforbrug - og det kan ses på energiregningen. Se, hvor...

Så meget rigere er de danske parcelhusejere blevet det seneste år

I gennemsnit har parcelhusejere i hele landet oplevet at deres hjem er blevet mere værd det seneste år, men i nogle landsdele er stigningen markant større end andre. Se stigningerne der hvor du bor.

Nu får boligejerne de lovede milliard-skattelettelser

Udskydelsen af de nye boligskatteregler ville give staten ni milliarder kroner om året. Nu lover skatteminister, at boligejerne får deres...

Boligskatteregler bliver udskudt til 2024 - se hvad det betyder...

De nye boligskatteregler træder ikke i kraft i 2021 som planlagt, men først i 2024. Ifølge ekspert kan det både betyde gevinst og tab for...

Pas på! Udlejning kan koste dig dyrt

Er du en af de mange danskere, der udlejer boligen på deleøkonomiske tjenester som Airbnb? Er du også glad for dine ejendele? Følg disse fire råd og undgå, at udlejningen kommer til at koste dig dyrt.

Store ændringer på vej til håndværkerfradraget

Skatteminister Karsten Lauritzen har indkaldt til nye forhandlinger om håndværkerfradraget. Det skal nemlig være nemmere for skatteyderne...

Grundskylden stiger: Se om du er ramt

I 29 kommuner stiger grundskylden til næste år. Se om du bliver ramt - og hvor meget - her.

Tusindvis har betalt for meget i grundskyld - se hvor meget får de...

29.000 boligejere modtager snart en uventet gave. Nu lover Skatteministeren nemlig fuld tilbagebetaling til boligejere, der har betalt for meget i grundskyld. Se, hvor mange penge de danske boligejere samlet får tilbage her.

Så mange boligejere gør brug af håndværkerfradraget

Håndværkerfradraget er den mest kendte og brugte ordning i Danmark. Det viser en ny spørgeundersøgelse, der slår fast, at den fordelagtige...

Regeringen vil afskaffe fradraget til håndværkere i håndværkerfradr...

Regeringen lægger op til at beskære BoligJobordningen med 2/3 i sit forslag til næste års finanslov. Skattefradraget for håndværkerarbejde...

Byg Garanti hæver dækningssummen fra 100.000 til 150.000 kroner

Laver din håndværker byggesjusk, og er han eller hun medlem af Byg Garanti-ordningen, så har du nu mulighed for at få 50 procent mere i erstatning. Men hvad er Byg Garanti egentlig? Og hvad skal du være opmærksom på?

Penge og usikkerhed får boligejerne til at droppe grøn energi

Mere end hver tredje boligejer er interesseret i at investere i solceller, solvarme eller varmepumper. Men prisen er for høj, og hver gang...

Klimatjek gav god søvn

Et højvandslukke, en pumpebrønd og faskiner blev løsningen på flere års kamp mod slimet kloakvand og masser af ødelæggelser.