Har du et sommerhus, som bliver brugt for lidt? Så bør du måske overveje, om du skal leje det ud. Når du udlejer dit sommerhus, giver du både boligen liv og får dækket mange af dine faste udgifter!
Der er dog mange ting, du skal overveje, når du vil leje din feriebolig ud. Vil du for eksempel udleje privat eller gennem et bureau? Ved du, hvilken lejepris du skal vælge, og kender du egentlig reglerne om forsikring, vedligeholdelse og ikke mindst indbetaling af skat?
Her giver vi dig en guide til alt det, du skal vide om at udleje dit sommerhus. Du kan både finde praktiske informationer og idéer til, hvordan du giver dine lejere den bedste oplevelse i din bolig.
Se mere herunder:
- Sådan udlejer du sommerhuset privat – fordele og ulemper
- Sådan udlejer du sommerhuset gennem bureau – fordele og ulemper
- Find den rette udlejningspris – tjeklisten!
- Få styr på skat og forsikring – og undgå svindel
- Sådan laver en annonce der sælger – 8 gode tips
- 10 små ting | Sådan får du glade gæster, der kommer igen!
Hvornår og hvor ofte kan du udleje dit sommerhus?
Mellem april og september kan du frit udleje dit sommerhus ud som det passer dig. I perioden 1. oktober til 31. marts, må du dog kun leje dit sommerhus ud i samlet 13 uger. I praksis betyder det, at du lovligt kan benytte sommerhuset ubegrænset i 34 uger i sommerperioden og 9 uger i vinterperioden – altså i alt 43 uger årligt.
Sådan udlejer du dit sommerhus privat
Vil du selv stå for at udleje dit sommerhus eller fritidshus? Så findes der mange udlejningsportaler på internettet, hvor du hurtigt og enkelt kan oprette en annonce – se listen over top 5 bedste udlejningsportaler længere nede.
Der er både fordele og ulemper, når du vil udleje privat.
Fordele
Når du som husejer lejer ud gennem udlejningsportaler, kan du selv styre kalenderen og planlægge, hvilke dage eller uger du ønsker at leje sommerhuset ud. Du kan også selv udvælge, hvilke lejere du gerne vil have boende. Derudover får du fuld kontrol over din ledighed, dine priser, dine husregler, og bestemmer også selv, hvordan du vil interagere med dine gæster.
Ulemper
Du skal selv stå for al kontakt til dine lejere. Du skal huske at besvare alle henvendelser hurtigt og venligt. Derudover skal der købes ekstra udstyr, og huset skal holdes ekstra rent. Du skal stå klar til at hjælpe dine gæster både forår, sommer og efterår, og klargøringen og rengøringen af huset er noget, du selv står for.
Det er også vigtigt, at du står til rådighed, hvis der skulle opstå problemer, som fx en mistet nøgle eller en ovn der pludselig ikke virker. Det kan være en stor hjælp, hvis du kan alliere dig med en lokal i området, der kan tjekke huset i ny og næ – og hjælpe til, hvis der opstår akutte problemer med installationerne eller der opstår skader på huset.
Når dit sommerhus bliver udlejet
Som udlejer, er det dig, der skal sørge for, at der er styr på ankomst, udlevering af nøgler og praktiske ting som strømaflæsning. Det er også vigtigt, at du har aftalt med dine lejere, hvordan slutrengøringen bør foregå. Er det dig selv, der svinger kosten eller vil dine lejere gerne gøre det? Inden dine gæster forlader din bolig, bør du tjekke at rengøringen er gjort ordentligt, og at huset står, som da lejerne ankom.
Top 5 udlejningsportaler, når du vil udleje sommerhuset privat
Sådan udlejer du sommerhuet gennem et bureau
Hvis du vælger at udleje dit sommerhus gennem et udlejningsbureau, overlader du booking såvel som markedsføring til et professionelt bureau. Det betyder, at kunderne kommer helt automatisk. Du har også mulighed for at vælge, hvilket serviceniveau du ønsker – om du for eksempel selv vil sørge for rengøring og udlevering af nøgle, eller om bureauet skal stå for alt det praktiske.
Fordele
Du kan vælge, hvor meget du ønsker, at bureauet skal stå for. Du behøver ikke involvere dig med lejerne, og der er styr på forsikringen. Hvis det er et dansk udlejningsbureau er du samtidig sikker på, at alt bliver indberettet til SKAT, så du får det høje bundfradrag.
Ulemper
Der er en højere udgift forbundet med at ud leje via et bureau, da afgiften ligger på mellem 25 og 40 procent af lejeindtægten. Samtidig binder du dig for en længere periode og skal ofte afgive mange af de bedste uger i sommerferien.
Top 5 udlejningsbureauer til udlejning af sommerhus
Udlejningspris – det kan du udleje dit sommerhus til
Ifølge bureauet DanCenter varierer indtægterne for sommerhusudlejning meget. Alt afhængig af hvor i landet sommerhuset ligger, og hvilke faciliteter der er i og omkring huset, kan du tjene lige fra 1.000 til 15.000 kroner ugen.
Danmark er nemlig inddelt i knap 30 forskellige priszoner, og indtjeningen på to identiske sommerhuse kan variere helt op til 25 procent alene på grund af beliggenheden. For eksempel er området langs den jyske vestkyst på den absolutte topscorer på sommehus-turisternes hitliste.
Vil du finde ud af, hvilken lejepris der passer til dit sommerhus, bør du derfor starte med at se på, hvilket område huset ligger i. Helt generelt kan man sige, at områder med brede sandstrande og godt badevand er de mest populære og derfor også de områder, hvor lejepriserne er højst.
Priser for privat udlejning
Skal du selv stå for at udleje dit sommerhus, er det helt op til dig, at vælge lejeprisen på huset. Når du skal fastsætte prisen for dit sommerhus, er det dog en god idé at starte med at se på, hvilke priser udlejningsbureauerne tager for tilsvarende huse – og lægge dit niveau tæt op ad eller lidt lavere. Tager du for høj en pris, kan du nemlig risikere at skræmme potentielle lejere væk – og så kommer huset til at stå tomt størstedelen af året.
Efter den første sæson får du en bedre fornemmelse af, om prisniveauet er det rigtige.
Priser for udlejning gennem bureauer
Når du laver en aftale med et udlejningsbureau, vil der altid blive udarbejdet et individuelt forslag til ugepriser for dit sommerhus i de enkelte sæsoner – afhængig af hvilke faciliter dit hus byder på. Se, hvad der har indflydelse på lejeprisen herunder.
Tjeklisten | Hvad har indflydelse på lejeprisen?
Herunder kan du se hvilke faktorer, der spiller ind, når du selv eller et bureau skal fastsætte lejeprisen på dit sommerhus.
Afstand til strand
Afstanden til nærmeste badestrand er en betydelig faktor for udlejningsprisen. Jo tættere på vandet, des højere er prisen. I et meget attraktivt områder vil lejeprisen kunne variere op til 20 procent på to identiske sommerhuse, som ligger henholdsvis 200 meter og 3 kilometer fra stranden.
Er du så fantastisk heldig at have fri udsigt over vandet, stiger lejeprisen yderligere – for hvem ville ikke gerne vågne op til synet af skvulpende bølger?
Sommerhusets størrelse
Lejeprisen stiger også i takt med husets kvadratmeter og antallet af sengepladser. Det er en fordel, hvis sommerhuset er indrettet, så familier kan have hver deres afdeling. Som tommelfingerregel stiger lejeprisen 5-7 procent for hvert ekstra soveværelse, der har to sengepladser – her gælder køjer ikke.
Udstyr
Jo mere luksus, des højere pris. Swimmingpool, spabad, sauna, solarium, internet og andre gode faciliteter er nogle af de ting, der kan hæve lejeprisen. Til gengæld betragtes opvaskemaskine og vaskesøjle som standard i ethvert udlejningssommerhus.
Sommerhusets stand
Sommerhusets alder og generelle stand har også betydning for lejeprisen.
Et nyere eller nyrenoveret sommerhus med moderne møbler vil oftest indbringe mere end et ældre om end velholdt sommerhus. Er du den glade ejer af et ældre sommerhus, skal du dog ikke tvivle. Der er nemlig også stor efterspørgsel på disse sommerhuse.
Udover ovenstående kigger bureauerne også på beliggenhed, indretning, general stand, byggeår, om husdyr er tilladt og om huset er egnet til vinterudlejning.
Få styr på skat og forsikring – og undgå svindel
Sådan betaler du skat, når du udlejer dit sommerhus
Hvis du lejer ud privat, er de første 11.200 kroner per fritidsbolig skattefrie i 2019. Udlejer du gennem et bureau er de første 40.900 kroner skattefrie i 2019. Du kan dog kun få det høje fradrag, hvis det bureau, du udlejer igennem, indberetter lejeindtægterne til skat. Sker det ikke, får du som udlejer kun et bundfradrag på 11.200 kr.
Derudover skal du betale skat af 60 procent af din indtægt.
Hvordan kan man være sikker på, at bureauet indberetter til skat?
Udlejer du din feriebolig gennem et dansk udlejningsbureau, er du automatisk sikret det høje bundfradrag. Et udenlandsk udlejningsbureau kan vælge at indberette indtægterne, hvis udlejer og bureau bliver enige om det.
Hvis det udenlandske bureau er i tvivl om, hvordan det rent praktisk skal foregå, har skat lagt en vejledning på engelsk på sin hjemmeside, som man kan aflevere til bureauet, så man kan få det høje bundfradrag.
Sådan betaler du skat, når du udlejer dit sommerhus privat
Du skal betale skat af en del af dine indtægter, når du udlejer din feriebolig privat. Du kan vælge mellem et fast bundfradrag eller et regnskabsmæssigt fradrag. De fleste bruger bundfradraget, som er den letteste løsning. Se, hvad du kan vælge, og hvordan du gør på skats hjemmeside.
Udlejning af sommerhuset på begge måder
Hvis du udlejer privat ved siden af bureauets udlejning, skal du betale skat af 60 procent af indtægten fra den private udlejning. Hvis din indtægt fra bureauets udlejning er mindre end bundfradraget ved privat udlejning på 11.200 kroner i 2019, kan du dog trække resten af bundfradraget fra i dine private udlejning, inden du udregner din skattepligtige indtægt.
Airbnb og skat
I forbindelse med den politiske aftale om deleøkonomi blev der sidste år indgået en samarbejdsaftale med Airbnb. Aftalen indebærer, at Airbnb fra 1. juli 2019 begynder at dele data om danske udlejeres lejeindtægter med skattemyndighederne. Generelt er det vigtigt at du altid oplyser udlejningen som en indtægt til Skat og på den måde også betaler skat af den, som du ville med en almindelig indtægt gennem dit job.
Få styr på forsikringen
En ødelagt sofa, eller et manglende fjernsyn? Indtægten ved at leje sommerhuset ud er god at have, men der kan selvfølgelig opstå skader eller tyveri i forbindelse med udlejningen. Derfor er det vigtigt at have styr på, hvad din forsikring dækker.
Din egen fritidsforsikring
Nogle udlejningsbureauer har forsikring med i prisen, men som udgangspunkt er det din egen fritidshusforsikring, der skal betale for skader eller tyveri.
Da forsikringer varierer i, hvad de dækker, er det en god ide at tage fat i dit personlige forsikringsselskab, så de kan vejlede dig i hvilke forsikringer du skal have. Mange forsikringsselskaber tilbyder en særlig dækning, der gælder udleje af sommerhuse.
Sådan undgår du svindel, når du udlejer dit sommerhus
Det er både frustrerende, ærgerligt og spild både af tid og penge at opdage, at du har lejet dit sommerhus ud til svindlere. Derfor er det en god idé at være opmærksom på, hvordan du undgår svindel med checks og kreditkort, når du udlejer som privatperson.
Her er to gode forholdsregler, du bør tage dig ved udlejning:
1. Acceptér kun forudbetaling
Modtag altid betalingen forud, så du ved, at du faktisk bliver betalt for at udleje dit sommerhus.
2. Accepter kun betaling via bankoverførsel eller MobilePay
Afvis betaling med alle andre metoder end bankoverførsel eller MobilePay. Svindlere vil typisk kun betale med kreditkort eller checks, og derfor bør sådanne krav få dine alarmklokker til at ringe højt.
Sådan laver du en annonce der sælger – 8 gode tips
Uanset om du har et gammelt, idyllisk og småt sommerhus, der byder på primitive omgivelser eller et nybygget, stort og luksuriøst sommerhus, findes der en lejer til dig. Det vigtigste er bare, at du viser præcis, hvordan dit hus ser ud, og hvilke faciliteter huset byder på, så lejerne ved, hvad de får!
Herunder får du fem gode tips, til at lave en god og passende annonce for dit sommerhus.
Lav en god overskrift
Overskriften er noget af det første en mulig lejer ser. Derfor er det godt at tænke ekstra over, hvad der skal stå, så overskriften kort og præcist fortæller, hvad dit hus tilbyder. Er det for eksempel et ‘småt, landligt sommerhus med privat strand’ eller et ‘stort nybygget sommerhus med gåafstand til vandet’?
Når overskriften har fanget en potentiel lejers interesse, er det vigtigt, at der er en god og beskrivende tekst, der giver et godt billede af, hvad man som lejer kan forvente af dit hus. Beskriv med mindst 200 ord huset og området det er placeret i.
Tag gode billeder
Billeder skaber troværdighed, og gode billeder er vigtige for at få succes med din udlejning. Selvom du skriver den bedste beskrivelse af dit hus, nytter det ikke noget, hvis din annonce viser slørede billeder med dårligt lys eller man ikke kan se, hvordan huset er indrettet. Tænk derfor over at tage gode billeder af sommerhuset udefra, af opholdstuen, toilettet, badet, køkkenet, soveværelserne, terrassen, børnefaciliteter, stranden og alt hvad dit hus ellers kan byde på.
Når du tager billederne, bør du vælge en dag, hvor solen står højt på himlen. Det er også en god idé at sørge for at græsset er slået, vinduerne er pudsede og at huset generelt tager sig godt ud.
Dine kontaktinformationer er vigtige
Har du ikke registreret et telefonnummer eller er det det forkerte nummer, der står, vil lejerne ikke have mulighed for at få fat i dig. Samtidig kan det også skabe usikkerhed og færre udlejninger. Derfor er det vigtigt at du udfylder alle dine kontaktinformationer, og opdaterer dem løbende, så du kan sikre dig, at du ikke går glip af vigtige beskeder.
Er sommerhuset stadig i god stand?
Det er vigtigt, at du holder huset ved lige, så lejere kommer ud til det pæne sommerhus, som de har set på annoncen. Hvis billederne af ferieboligen er flere år gamle, og huset ikke er blevet holdt i stand siden, kan du hurtigt få utilfredse kunder – og det er der ikke meget ved.
Hold din kalender opdateret
Hvis du vil gøre det nemt for dine potentielle lejere – og samtidig undgå utilfredse lejere – er det en god idé at opdatere din kalender, hver gang du får en ny udlejning. På den måde vil dit sommerhus kun blive vist på de uger, hvor det er ledigt, og du vil ikke blive forstyrret med ligegyldige henvendelser.
Sådan får du glade gæster – der kommer igen!
Det er altid vigtigt at give en god service og sørge for, at lejerne føler sig taget godt imod. Glade gæster vender nemlig oftere tilbage end ‘kun’ tilfredse gæster. De har også en tendens til at give bedre anmeldelser.
Derfor kan det godt betale sig at gøre sig ekstra umage. Ofte er det nemlig de små ting, der gør forskellen. Her giver vi dig 10 gode tips til, hvordan du byder dine lejere velkommen i huset, og hvordan du gør oplevelsen i dit sommerhus så skøn som mulig.
Byd velkommen
Lejere elsker, at der bliver tænkt på dem. Vis, at du sætter pris på, at de lejer din feriebolig ved at stille en flaske vin i køkkenet, friske blomster på bordet eller læg et velkomstbrev ved indgangen for at byde dine lejere velkommen.
Vedlæg vigtige informationer om huset
Når dine lejere ankommer til din feriebolig, vil de højst sandsynligt gerne vide, hvordan man tænder for vandet, hvordan varmen virker, hvilke turistattraktioner der findes i nærheden og hvor den nærmeste bager eller købmand befinder sig. Læg en ‘velkomst-bog’, hvor du har samlet alle de praktiske ting, som man nu skal vide, for at få en dejlig ferie i dit hus.
Læg praktiske ting på hylderne
Ting som toiletpapir, opvaskemiddel, håndsæbe, afspændingsmiddel til opvaskemaskinen, viskestykker, karklude, brænde, salt, sukker og kaffe kan være irriterende at skulle købe, når man lejer feriebolig for en kort periode. Sørg derfor for at fylde skabene op med de mest fornødne ting.
Sjove ting på en regnvejrsdag
Bare fordi det er sommer, betyder det ikke, at det er godt vejr i Danmark. Regn og blæst kan tvinge dine lejere til at bruge meget tid indendørs. Derfor er det en god idé, at der er nogle sjove ting, de kan tage sig til. Læg eventuelt et par familiespil og en tegneblok til fri afbenyttelse.
Skal du have internet?
Selvom sommerferien ofte er dér, hvor vi kobler af, efterspørger mange internetforbindelse i sommerhuse. Undersøg derfor, hvordan du lettest kan efterkomme dette ønske i dit hus.
Vi cykler rundt
Mange kan godt lide at cykle rundt i sommerhusområderne. Har du et par gamle cykler, kan du derfor stille dem til fri afbenyttelse – husk at lægge nøglerne et tydeligt sted. Du kan også lægge praktiske ting som et paraplyer og strandsager i huset.
Udendørs fornøjelser
Havemøbler og liggestole er vigtige ting, når man skal nyde livet i et sommerhus. Stil de udendørs fornøjelser frem, så dine lejere kan more sig med udendørs havespil og grille uden problemer.
Gæstebog til søde beskeder
Det er sjovt, både for dig selv og dine kommende lejere, at se hvordan andre har nydt godt af deres tid i dit sommerhus. Derfor er det en fin idé at lægge en gæstebog, som alle glade lejere kan skrive små beskeder, ris og ros i.
God fornøjelse med udlejningen af dit sommerhus!
