Lav en tilbygning, der øger husets salgspris

Byg, forny og renovering

Få mere plads og øg husets salgspris. Finansiering, forsikring og byggerådgivning - få alle hemmelighederne til, hvordan du sikrer dig, at din nye tilbygning vil øge værdien på dit hus. 

Skal du bygge om - husk at tjekke forsikringen, så materialer og værktøj er forsikrede under processen.
Skal du bygge om - husk at tjekke forsikringen, så materialer og værktøj er forsikrede under processen. Foto: Colourbox

Tilbygning er ekstra plads til familien

En vigtig parameter, når om- og tilbygninger drøftes, er ekstra plads til familien. Der er dog en anden god grund til at tænke i tilbygninger. Det kan nemlig også være en god investering. De ekstra kvadratmeter vil alt andet lige også øge boligens værdi. Derfor bliver investeringen meget let hentet hjem – og måske lidt til. Men det handler om at tage alle forhold i betragtning, inden spaden sættes i jorden:

Tjek naboens hus inden tilbygning eller ombygning

– Se på dit hus. Har det mangler i forhold til naboen eller de øvrige huse i området? Her får du det første fingerpeg om, hvor du kan sætte ind - hvis tilbygningen udover mere brugsværdi også skal give højere salgspris, siger Frederik Bruhn-Petersen fra ejendomsmæglerkæden Robinhus.

Har du planer om luksuriøse tiltag, så gælder det også om at tjekke naboen. Normalt er et lækkert badeværelse næppe med til at hæve værdien, men bor du i en patriciervilla, som har et standardbadeværelse fra 1980’erne, vil der kunne hentes ekstra værdi. Dog under forudsætning af at de tilsvarende villaer i kvarteret er luksuriøst indrettet.

Den mest effektive værditilvækst

Det vigtigste pejlemærke for værditilvæksten er, om ejendommen ligger under gennemsnittet for området. Forbedrer du din bolig på de områder, hvor den halter efter i kvalitet i forhold til dine naboers boliger, så vil det højst sandsynlig resultere i en højere værditilvækst. Og her en tilbygning ofte den forbedring af ejendommen, der mest effektivt øger en ejendoms værdi

Kvadratmeterprisen på tilbygninger

Som udgangspunkt er det billigere at bygge til i siden end at tilføje mere plads ovenpå huset, da dette ofte betyder ændring af tag og isolering, og det kan være en kostbar affære.

En tommelfingerregel siger, at det koster 12-15.000 kr. pr. m2 at bygge stuer og værelser. Men skal der installeres badeværelser eller køkken, vil m2-prisen for disse være op imod det dobbelte. Og husk også, at kloakering er blandt jokerne, hvis en tilbygning for eksempel skal have toilet. For skal der føres faldstammer gennem huset, kan det hurtigt blive omkostningstungt.

Læs også: Sådan bygger du selv en træterrasse

Regnestykke på en tilbygning

Et regneeksempel på en tilbygning på 50 m2 viser nogle af pointerne.

  • Tilbygningen består af 40m2 værelse og soveværelse samt 10 m2 bad.
  • Prisen kan udregnes som 40 x 12.000 kr. plus 10 x 20.000 kr. – i alt 680.000 kr.
  • Hertil kommer byggerådgiveren og 50.000 kr. til kloakering.
  • Den samlede pris bliver dermed 798.000 kr.  –  svarende til 16.000 kr. pr. m2.

Her siger det sig selv, at det er en dårlig investering, hvis du bor i et område af landet, hvor huse generelt handles til beskedne kvadratmeterpriser på 10.000 kr., mens det modsat kan give stor økonomisk mening, hvis du bor i en del af landet, hvor huse handles til kvadratmeterpriser på 25.000 kr.

Læs også: Kæmpe guide til at bygge en træterrasse

Her skal du passe på

Vælger du eksotiske materialer, eller bygger du vinkælder, fitnessrum og sauna, så øger det næppe husets værdi i salgsøjemed, mener Frederik Bruhn-Petersen fra Robinhus og fortsætter:

– Købere vil for eksempel gerne kunne tælle til tre, når de tæller soveværelser i et hus, de overvejer at købe. Det giver værdi for flere potentielle købere end at udvide fra fire til fem soveværelser.

Brug en byggerådgiver OG en arkitekt

Når du er afklaret, anbefaler vi, at du finder en byggerådgiver til at klare byggetilladelsen. Vi anbefaler også at bruge en arkitekt, når du skal have lavet en tilbygning. Dels for at udnytte den ekstra plads bedst muligt, men også for at optimere det æstetiske element i byggeriet – et element, der uden tvivl har indflydelse på en eventuel samlet salgspris. 

Læs også: Sådan kan du fjerne mos på taget

Jeppe fik hjælp til ombygningen

Da Jeppe Herring skulle udvide familiens villa med en tilbygning, brugte  han en byggerådgiver, og det var en positiv oplevelse.  

– Byggerådgiveren kender processerne og har øje for håndværkerne. Det kan også betale sig at have en god relation til rådgiveren. Det kan smitte positivt af på deres arbejdsindsats, fortæller Jeppe Herring, hvis nye tilbygning på 45m2 består af to værelser, entré og en fordelingsgang. 

Jeppe Herring lod fortrinsvis håndværkere taget sig af tømrer- og jord- og betonarbejdet. Her faldt valget på en gruppe polske håndværkere. Det betød en billigere tilbygning, som alligevel levede op til hans krav:

– Prisen med danske håndværkere var omkring 1 million kroner. Besparelsen på de tunge opgaver udført af polske håndværkere reducerede prisen med næsten 25%.

Læs også: Få en gæstehytte i din have

El, VVS og kloak

For Jeppe var det vigtigt, at håndværkernes arbejdsgiver var medlem af Dansk Byggeri. Ud over de rent håndværksmæssige kompetencer er der generelt en række fagområder, hvor der stilles formelle lovkrav til arbejdet.

Det drejer sig om el, VVS og kloak, som skal udføres af en person med gældende danske autorisationer. Ellers kan byggeriet af tilbygningen i yderste konsekvens ikke godkendes til beboelse.Også her var byggerådgiveren en vigtig brik som garant for Jeppes valg af håndværkere.

Læs også: Gem dine æggeskaller og slip for kløen fra myggestik

Forsikring ved tilbygninger

Der var også spørgsmålet om forsikring. Der blev tegnet både brand- og stormskadeforsikring. Byggerådgiveren kunne dermed garantere de optimale forsikringsforhold ved tilbygningen.

Prisen på byggerådgiverne varierer, ligesom der findes forskellige principper for betaling. Men en tommelfingerregel er 5-10 procent af entreprisesummen, alt efter byggeriets/tilbygningen størrelse. 

Læs mere: Alt om byggetilladelser - hvornår skal du søge?

Så lang tid tager en tilbygning

  • Seks uger til godkendelse af byggetilladelse til tilbygningen (indhentes hos kommunen). Dog tre måneder til godkendelse, når det er landzone.
  • Gennemsnitlig byggetid: Tre måneder. 
  • Samlet tidshorisont: 6-9 måneder.

Afgørende punkter for værdiskabelse 

  • Hvor har din bolig mangler i forhold til kvarteret? 
  • Er huset i forvejen dyrere end gennemsnittet, er det sværere at hæve husets salgsværdi, der svarer til investeringen i tilbygningen. 
  • Brug neutrale materialer. Jo mere neutralt du holder det, jo bredere appellerer det i tilfælde af salg. 
  • - Husk på, at arkitektens arbejde kan gøre en stor positiv forskel for den samlede værdi af din bolig og af tilbygningen. 

Finansiering og ejendomsvurdering

  • Via forhåndslån og forhåndsvurdering kan der opnås realkredit til tilbygninger. 
  • Bemærk faren for, at den efterfølgende vurdering er mindre end forhåndsvurderingen. 
  • Det er en god idé at have eksisterende friværdi, hvis forhåndsvurderingen ikke holder.  
  • En tilbygning vil som udgangspunkt føre til en højere ejendomsvurdering og en højere ejendomsværdiskat. Ombyggede ejendomme udtages til vurdering i lige år. Der kommer altså en ny vurdering i 2016, 2018, 2020 osv..

Kilde: Byggerådgiver Anders Simonsen m.fl.

17 november 2014
0

Fra udhus til drivhus

Mange ville nok vælge at køre det gamle udhus på genbrugspladsen, men heldigvis fik Jytte en god idé.

Denne artikel er sponsoreret

Økonomisk gulvvarmeløsning - Villatip fra Novopan

Novopan Klimagulv er en spånpladeløsning med mange økonomiske og miljøvenlige fordele. Hvis gulvarmen ligger i en betonløsning, tager det...

0

Sådan kan du dæmpe nabostøjen

Hække, flethegn og lignende giver næsten ingen dæmpning af støjen fra naboens plæneklipper. En mur eller et tæt, tungt plankeværk kan til...

0

Ingen duer over døren

Vi har et problem med duer, som ynder at sidde på en gesims over indgangen til huset. Hvad kan der gøres for at forhindre dem i at sætte...

0

Skjult hyldemontering

Jeg har en idé til nogle hylder, som skal sidde frit på væggen uden synlige beslag eller hyldeknægte. Hylderne behøver ikke at kunne tage...

0

Regnvand fra garagen

Er det nødvendigt at forsyne engarage med tagrender og nedløbsrør?Hvis ja, skal nedløbet så forbindes til kloakken? Garagen skal have paptag...

0

Skridsikker gulvmaling

Vi skal til at male betongulvet i kælderen og vil gerne vide om der er noget, der hedder skridsikker maling?

0

Huse lavet på fabrik

Fremtidens nybyggeri er ved at få tag i danskerne. De vil have fabrikshuse.

0

Murpap ved fundament

Jeg har fået at vide, at der nok mangler murpap mellem fundament og ydermur på huset – er det et alvorligt problem, og hvad kan jeg gøre?

0

Brug en kørner før boring

Når jeg skal bore i hårdt metal, skrider boret ofte, også selv om jeg spænder emnet fast og bruger en borestander. Er der noget, jeg kan...

0

Tag til cykeloverdækning

Har I et forslag til en cykeloverdækning? Halvtaget skal være op ad husets bagside og må gerne være lidt diskret.

0

Solid bøjlestang

Bøjlestangen i entréen buer faretruende pga. det tunge tøj. De bøjlestænger, jeg har kigget på i byggemarkedet, ser lige så tynde ud. Hvad...

0

Vedligeholdelsesfrit skur

Er livet for kort til at bruge tid på at vedligeholde en ekstra bygning, så kunne det være en idé at kigge på de nye redskabsrum fra Biohor...

0

Trempeltag - et hævet tag

Taget på vores hus er en såkaldt trempelkonstruktion, men hvad betyder det?

0

Rottesikring af afløb

Vi skal have udskiftet en del af afløbsrørene, og vvs’eren anbefaler, at vi rottesikrer rørene, da vi flere gange har haft problemer med...