Lav en tilbygning, der øger husets salgspris

Byg, forny og renovering

Få mere plads og øg husets salgspris. Finansiering, forsikring og byggerådgivning - få alle hemmelighederne til, hvordan du sikrer dig, at din nye tilbygning vil øge værdien på dit hus. 

Skal du bygge om - husk at tjekke forsikringen, så materialer og værktøj er forsikrede under processen.
Skal du bygge om - husk at tjekke forsikringen, så materialer og værktøj er forsikrede under processen. Foto: Colourbox

Tilbygning er ekstra plads til familien

En vigtig parameter, når om- og tilbygninger drøftes, er ekstra plads til familien. Der er dog en anden god grund til at tænke i tilbygninger. Det kan nemlig også være en god investering. De ekstra kvadratmeter vil alt andet lige også øge boligens værdi. Derfor bliver investeringen meget let hentet hjem – og måske lidt til. Men det handler om at tage alle forhold i betragtning, inden spaden sættes i jorden:

Tjek naboens hus inden tilbygning eller ombygning

– Se på dit hus. Har det mangler i forhold til naboen eller de øvrige huse i området? Her får du det første fingerpeg om, hvor du kan sætte ind - hvis tilbygningen udover mere brugsværdi også skal give højere salgspris, siger Frederik Bruhn-Petersen fra ejendomsmæglerkæden Robinhus.

Har du planer om luksuriøse tiltag, så gælder det også om at tjekke naboen. Normalt er et lækkert badeværelse næppe med til at hæve værdien, men bor du i en patriciervilla, som har et standardbadeværelse fra 1980’erne, vil der kunne hentes ekstra værdi. Dog under forudsætning af at de tilsvarende villaer i kvarteret er luksuriøst indrettet.

Den mest effektive værditilvækst

Det vigtigste pejlemærke for værditilvæksten er, om ejendommen ligger under gennemsnittet for området. Forbedrer du din bolig på de områder, hvor den halter efter i kvalitet i forhold til dine naboers boliger, så vil det højst sandsynlig resultere i en højere værditilvækst. Og her en tilbygning ofte den forbedring af ejendommen, der mest effektivt øger en ejendoms værdi

Kvadratmeterprisen på tilbygninger

Som udgangspunkt er det billigere at bygge til i siden end at tilføje mere plads ovenpå huset, da dette ofte betyder ændring af tag og isolering, og det kan være en kostbar affære.

En tommelfingerregel siger, at det koster 12-15.000 kr. pr. m2 at bygge stuer og værelser. Men skal der installeres badeværelser eller køkken, vil m2-prisen for disse være op imod det dobbelte. Og husk også, at kloakering er blandt jokerne, hvis en tilbygning for eksempel skal have toilet. For skal der føres faldstammer gennem huset, kan det hurtigt blive omkostningstungt.

Læs også:

Derfor skal du altid slå brættet ned, før du skyller ud

Slå brættet ned, før du skyller ud - der er nemlig bakterier i luften.

Regnestykke på en tilbygning

Et regneeksempel på en tilbygning på 50 m2 viser nogle af pointerne.

  • Tilbygningen består af 40m2 værelse og soveværelse samt 10 m2 bad.
  • Prisen kan udregnes som 40 x 12.000 kr. plus 10 x 20.000 kr. – i alt 680.000 kr.
  • Hertil kommer byggerådgiveren og 50.000 kr. til kloakering.
  • Den samlede pris bliver dermed 798.000 kr.  –  svarende til 16.000 kr. pr. m2.

Her siger det sig selv, at det er en dårlig investering, hvis du bor i et område af landet, hvor huse generelt handles til beskedne kvadratmeterpriser på 10.000 kr., mens det modsat kan give stor økonomisk mening, hvis du bor i en del af landet, hvor huse handles til kvadratmeterpriser på 25.000 kr.

Læs også: Kæmpe guide til at bygge en træterrasse

Her skal du passe på

Vælger du eksotiske materialer, eller bygger du vinkælder, fitnessrum og sauna, så øger det næppe husets værdi i salgsøjemed, mener Frederik Bruhn-Petersen fra Robinhus og fortsætter:

– Købere vil for eksempel gerne kunne tælle til tre, når de tæller soveværelser i et hus, de overvejer at købe. Det giver værdi for flere potentielle købere end at udvide fra fire til fem soveværelser.

Brug en byggerådgiver OG en arkitekt

Når du er afklaret, anbefaler vi, at du finder en byggerådgiver til at klare byggetilladelsen. Vi anbefaler også at bruge en arkitekt, når du skal have lavet en tilbygning. Dels for at udnytte den ekstra plads bedst muligt, men også for at optimere det æstetiske element i byggeriet – et element, der uden tvivl har indflydelse på en eventuel samlet salgspris. 

Læs også:

6 smarte indretningstips til rum med skråvægge

Er du også træt af dine skråvægge, der tager unødvendigt meget plads i rummet? Her er 6 smarte indretningstips, der hjælper dig til at...

Jeppe fik hjælp til ombygningen

Da Jeppe Herring skulle udvide familiens villa med en tilbygning, brugte  han en byggerådgiver, og det var en positiv oplevelse.  

– Byggerådgiveren kender processerne og har øje for håndværkerne. Det kan også betale sig at have en god relation til rådgiveren. Det kan smitte positivt af på deres arbejdsindsats, fortæller Jeppe Herring, hvis nye tilbygning på 45m2 består af to værelser, entré og en fordelingsgang. 

Jeppe Herring lod fortrinsvis håndværkere taget sig af tømrer- og jord- og betonarbejdet. Her faldt valget på en gruppe polske håndværkere. Det betød en billigere tilbygning, som alligevel levede op til hans krav:

– Prisen med danske håndværkere var omkring 1 million kroner. Besparelsen på de tunge opgaver udført af polske håndværkere reducerede prisen med næsten 25%.

Læs også: Få en gæstehytte i din have

El, VVS og kloak

For Jeppe var det vigtigt, at håndværkernes arbejdsgiver var medlem af Dansk Byggeri. Ud over de rent håndværksmæssige kompetencer er der generelt en række fagområder, hvor der stilles formelle lovkrav til arbejdet.

Det drejer sig om el, VVS og kloak, som skal udføres af en person med gældende danske autorisationer. Ellers kan byggeriet af tilbygningen i yderste konsekvens ikke godkendes til beboelse.Også her var byggerådgiveren en vigtig brik som garant for Jeppes valg af håndværkere.

Læs også:

Ny udestue - første skridt er valg af opvarmning

Inden du beslutter dig for at bygge din nye udestue selv eller købe en færdig hos en leverandør, skal du beslutte dig for, om udestuen...

Forsikring ved tilbygninger

Der var også spørgsmålet om forsikring. Der blev tegnet både brand- og stormskadeforsikring. Byggerådgiveren kunne dermed garantere de optimale forsikringsforhold ved tilbygningen.

Prisen på byggerådgiverne varierer, ligesom der findes forskellige principper for betaling. Men en tommelfingerregel er 5-10 procent af entreprisesummen, alt efter byggeriets/tilbygningen størrelse. 

Læs mere: Alt om byggetilladelser - hvornår skal du søge?

Så lang tid tager en tilbygning

  • Seks uger til godkendelse af byggetilladelse til tilbygningen (indhentes hos kommunen). Dog tre måneder til godkendelse, når det er landzone.
  • Gennemsnitlig byggetid: Tre måneder. 
  • Samlet tidshorisont: 6-9 måneder.

Afgørende punkter for værdiskabelse 

  • Hvor har din bolig mangler i forhold til kvarteret? 
  • Er huset i forvejen dyrere end gennemsnittet, er det sværere at hæve husets salgsværdi, der svarer til investeringen i tilbygningen. 
  • Brug neutrale materialer. Jo mere neutralt du holder det, jo bredere appellerer det i tilfælde af salg. 
  • - Husk på, at arkitektens arbejde kan gøre en stor positiv forskel for den samlede værdi af din bolig og af tilbygningen. 

Finansiering og ejendomsvurdering

  • Via forhåndslån og forhåndsvurdering kan der opnås realkredit til tilbygninger. 
  • Bemærk faren for, at den efterfølgende vurdering er mindre end forhåndsvurderingen. 
  • Det er en god idé at have eksisterende friværdi, hvis forhåndsvurderingen ikke holder.  
  • En tilbygning vil som udgangspunkt føre til en højere ejendomsvurdering og en højere ejendomsværdiskat. Ombyggede ejendomme udtages til vurdering i lige år. Der kommer altså en ny vurdering i 2016, 2018, 2020 osv..

Kilde: Byggerådgiver Anders Simonsen m.fl.

17 november 2014
Mere om Byg, forny og renovering

Derfor skal du renovere dit hus med PVC-plast

Byg, forny og renovering Selv om vi er storforbrugere af træ i vores huse, så bør plast måske overvejes. PVC er langt mere miljøvenligt, end det var for 20 år siden – så længe det anbringes efter hensigten. 

Sådan isolerer du dig til bedre økonomi

Byg, forny og renovering Ekstra isolering er en af de nemmeste måder at spare penge på. Vi viser dig tre områder i huset, hvor en investering i efterisolering hurtig...

Fordele og ulemper ved loft til kip

Byg, forny og renovering Loft til kip er både arkitektonisk flot og praktisk i mindre rum, da rummene vil få en større rummelighed. Men som ved alt andet er der...

Skal jeg bygge nyt hus eller renovere det gamle?

Byg, forny og renovering Det kan du finde ud af, hvis du sammenligner priserne på huse i din landsdel med prisen på et nyt hus + prislejet på en byggegrund. Se her, om du skal lade dit hus stå, eller om du skal ud og svinge nedrivningskuglen. 

Derfor bør du fremtidssikre dit hus med gulvvarme

Byg, forny og renovering Du behøver ikke nødvendigvis at rive dit gulv op for at installere gulvvarme i dit hjem. Læs med og find ud af hvordan du fremtidssikrer...

Så meget koster det at energirenovere dit hus

Byg, forny og renovering Du kan stadig få glæde af håndværkerfradraget. Har du lidt penge til forbedringer – så er her inspiration til, hvordan du får både energibes...

Afslibning af gulve: Sådan gør du

Byg, forny og renovering Gamle, slidte gulve kan få hele rummet til at se trist ud, ligesom de ofte kan være svære at gøre ordentlig rene på grund af hakker og revner. Få den store guide til, hvordan du selv afsliber gulve samt hemmeligheden bag et flot resultat.

10 tips til rengøring af alle udendørs gulve

Byg, forny og renovering Der er forskel på, hvordan man bør rengøre udendørs gulve. Alligevel er der nogle gennemgående regler for udendørs rengøring, der gælder...

Valg af farve til fundament: Skal huset svæve eller lande tungt?

Byg, forny og renovering Farven på husets fundament kan virke som en bagatel på mange. Men den har faktisk stor betydning for helhedsindtrykket. Erfaren malermester...

Sådan laver du selv et cykelstativ

Byg, forny og renovering Få styr på alle cyklerne i familien med dette flotte cykelstativ i træ. Vi guider dig igennem hele processen fra start til slut. 

Derfor skal du huske at forny fugerne

Byg, forny og renovering Mørtelfugerne er murens svage led. Når de forvitrer og smuldrer, kan vand trænge ind i muren – og murbierne har frit spil. Derfor skal...

Derfor skal du hyre håndværkerne om vinteren

Byg, forny og renovering Der kan være mange fordele ved at hyre håndværkere om vinteren. Håndværkerne har oftest god tid, prisen kan være lavere, og kvaliteten af...

Sådan skifter du dine vindskeder

Byg, forny og renovering Det betaler sig at investere i ny vindskede og dækbræt, så du undgår fugtskader på huset. Du kan gøre det selv, hvis du følger vores guide.

Huset, der kan ånde

Byg, forny og renovering Et bæredygtigt hus med sundt indklima og lavt energiforbrug drømmer mange om. Lige nu er endnu et på vej – oven i købet bygges det i materia...

Denne artikel er sponsoreret

Undervurdér ikke undertagets betydning

Byg, forny og renovering Som husejer kan et utæt undertag have enorme økonomiske konsekvenser, da hele taget skal lægges om. Alligevel er mange ikke klar over betydn...